רסלר ואח' נ' מגדלי אלרוב - ניהול והפעלה בע"מ

פסק - דין

מבוא וגדר המחלוקת הצדדים בתמצית

ביום 10.11.2003 התקשרו התובעים בהסכם עם חב' מגדלי אלרוב (1992) בע''מ (להלן – "היזם"), לרכישת דירה בפרויקט יוקרה בתל אביב, המורכב משלושה מגדלים, אשר באותה עת נבנו רק שניים מהם, הידוע כ"מגדלי אקירוב" (להלן – "הדירה" ו - "הפרויקט").

הנתבעת הינה חברה "אחות" של היזם, והיא מפעילה ומתחזקת את מגדלי הפרויקט, בהתאם להסכמי ניהול שנכרתו בינה לבין דיירי הפרויקט, כולל התובעים (חוזה ניהול עמם צורף כמוצג 3 למוצגי הנתבעת; להלן – "חוזה הניהול").

עוד בשנת 2007 התגלעו מחלוקות בין התובעים לבין הנתבעת, בכל הקשור לחיובים הכספיים ששיגרה הנתבעת לתובעים. בחודש מאי 2007 פנו התובעים לבית המשפט בבקשה לצו זמני, המורה לנתבעת לחברם בחזרה לאספקת מי הקירור ליחידת העיבוי של המזגנים בדירתם (מוצג 5 למוצגי הנתבעת), לאחר שזו הופסקה על ידה בשל אי תשלום דמי ניהול מצידם.

בדיון שהתקיים, הוסכם כי התובעים יפרעו את מלוא החוב שנדרש מהם מאת הנתבעת, מיידית, וכן התחייבו להמשיך ולשלם את דמי הניהול "כסדרם ובמלואם", והנתבעת תחברם שוב למערכת אספקת מי הקירור (ראה החלטת בית המשפט מוצג 7 למוצגי הנתבעת). במסגרת אותן הסכמות אף הוסכם על הפניית הסכסוך לבוררות בפני כב' השופט בדימוס אמנון סטרשנוב, אלא שבוררות זו נזנחה מסיבות שונות, שגם עליהן חלוקים הצדדים בתיק זה.

בחלוף הזמן, פעל התובע באפיקים שונים, כולל התכתבויות, תוך העלאת טענותיו נגד הנתבעת ותוך העברת התכתובת או חלקה ליתר דיירי הפרויקט (ראה למשל מוצג 9 למוצגי הנתבעת). בשלב מסוים פנו הצדדים לרו''ח פלומין, על מנת שיטפל במחלוקות שנתגלעו ביניהם במסגרת בוררות, במקום הבורר הקודם שהוזכר, אך גם בוררות זו נזנחה בשלב מסוים, אף זאת בנסיבות שעליהן חלוקים הצדדים.

חלפו להן מספר שנים, ושוב ניתקה הנתבעת את אספקת מי הקירור למערכת המיזוג בדירת התובעים, במהלך קיץ 2011, בשל אי תשלום דמי ניהול, שמקורו לשיטת התובעים בחיובים מופרזים ושלא כחוק של הנתבעת, הנובעים לשיטתם מהעמסת הוצאות רבות ושלא כדין, על תקציב ניהול ואחזקת הפרויקט.

ושוב, פנו התובעים בבקשה לצו זמני לבבית משפט זה, במסגרת התיק שבפניי, בדרישה כי מערכת המיזוג שבדירתם תחובר על ידי הנתבעת. בהחלטה שניתנה נדחתה הבקשה, התובעים שילמו את החוב הנדרש ולאחר מכן חוברו למערכת המיזוג.

במסגרת התובענה בתיק זה מעלים התובעים שלל טענות כלפי הנתבעת, ומכוחן הם מבקשים כי יינתנו להם הסעדים ההצהרתיים הבאים:

א. הצהרה כי חיוב הדיירים בפרויקט בגין פינוי מכולות שהוצבו בו היה שלא כדין, ועל הנתבעת לגרום להחזרת הסכום שגבתה מהתובעים, עבור פינוי המכולות בשנים 2006-2007.

ב. הצהרה כי על הנתבעת לגרום להשבת 50% מעלות המתקן לניקוי חלונות בבניין C בפרויקט, אשר גבתה הנתבעת מהתובעים, מתקן אשר נרכש מידי היזם.

ג. מתן פירוט וחשבונות באשר לגורלם של 3.5% מדמי הניהול, שסוכם במסגרת הסדר פשרה מסוים, כי יינתנו כהנחה לדיירים וישמשו לרווחתם.

ד. הצהרה על בטלותו של סעיף 59 בחוזה הניהול (סעיף "סעד עצמי"), בשל היותו מנוגד לתקנת הציבור, והיותו תנאי מקפח בחוזה אחיד.

ה. צו מניעה האוסר על הנתבעת עשיית דין עצמית, דוגמת הפסקת אספקת מים למערכת המיזוג, מניעת כניסת בני משפחה של התובעים לחניון או לבניין, או סילוקם מבריכת הפרויקט.

ו. הצהרה כי סעיף "דמי ניהול ומע''מ" שלאחר סעיף 26 לחוזה הניהול, ביחד עם סעיף 3 לחוזה הניהול, הינם בבחינת תנאי מקפח, ולכן בטלים. לחילופין, קביעה כי יש להחליף את שיקול הדעת המוקנה לנתבעת בחוזה הניהול בסמכות שתינתן לאסיפת הדיירים להכריע בגובה ההוצאות הנדרשות לאחזקת הפרויקט.

התובעים העמידו את הסעד הכספי האישי שבתביעתם ע''ס 6,666 ₪, שהוא הסכום אשר לטענתם יש להשיב להם, בהתחשב בחלקם היחסי בפרויקט, בכל הנוגע לחיוב בגין פינוי מכולות והחיוב בגין המתקן לניקוי חלונות בבניין C, שנעשו לטענתם שלא כדין.

אומר בתמצית, כי בבסיס חלק הארי של טענות התובעים עומדת הטענה, כי הנתבעת מצויה בניגוד עניינים מובנה. זאת, בשל כך שדמי הניהול נגזרים מהיקף ההוצאות שהיא מוציאה לצורך אחזקת הפרוייקט, שהוא " COSTּּ+12%".

ממילא, טוענים התובעים כי ככל שהיקף ההוצאות עולה, כך מאמיר שכרה של הנתבעת עבור הניהול, ומכאן, לשיטת התובעים, שלנתבעת אינטרס כספי מובהק בהכברת הוצאות רבות, בניגוד לאינטרס הדיירים כמובן. לשיטת התובעים, ידה של הנתבעת "קלה על ההדק" וההוצאות עולות במליוני ₪ לשנה על ההוצאות הסבירות וההכרחיות לצורך אחזקת הפרוייקט.

על מנת שהדיון במכלול הסעדים שהתבקש יהא נהיר, אפרט קמעא לגבי שני עניינים העולים מרשימת הסעדים שנתבקשו, בענין המכולות ולענין המנוף (מתקן לניקוי חלונות בגובה) האמורים.